Retrofit X Retrofit

Muitas transformações acontecem em São Paulo. Antigos edificios residenciais, são transformados em comerciais e vice versa.

Essas reformas e adaptações são denominadas RETROFIT: processo de melhoria de instalações antigas que busca atualizar o espaço, corrigir problemas e torná-lo mais seguro e confortável para os usuários. Além de reduzir custos não demolindo, uma nova construção também ajuda na revitalização dos espaços urbanos, e na recuperação de prédios históricos.

Nestes dias caminhando numa determinada região com maior densidade de negócios encontro um edifício comercial sendo transformado em residencial. Por que isso, as empresas não querem mais ocupar aquele espaço? Na dinâmica da cidade, aquela região se torna um ponto de interesse a futuros moradores: próximo a transportes públicos, ciclovias, próximo ao local de trabalho, próximo ao eixo comercial bancário e de serviços, facilitando a vida do futuro proprietário ou locatário.

Eu acredito que essa dinâmica modificará os valores dos imóveis no entorno, onde uma nova geração de usuários vai alterar a paisagem urbana, e para melhor. Por isso, os investidores devem estar atentos e se voltar aos aspectos que numa primeira análise podem passar despercebidos conforme mencionei acima. Sair às ruas, ver o que está acontecendo, sentir a dinâmica dos movimentos das pessoas, tudo faz parte para prever os acontecimentos (e o Google não sabe informar sobre isso).

Fica a ideia. E você, o que acha?

Cuidado: a zona de conforto pode não mostrar o que você precisa ver!

Na era do smartphone, notebook, tablet, recebo as informações que desejo, assisto curso, participo de Live com os melhores palestrantes.

Quando o assunto é imóvel posso receber todas as informações na palma da mão, mas, se não conhecer o local, a dinâmica do bairro, o tipo de negócios que se praticam na região, muita informação digital pode me levar ao exagero ou até mesmo desinformação.

Eu explico: ao comentar com o proprietário de um imóvel que deseja comercializar, me conceder a exclusividade, muitas vezes a proposta é rejeitada, argumentando, quanto mais imobiliárias trabalhando mais rápido será o resultado. Porém tenho visto o contrário.

Faça um teste: entre num site de anúncios imobiliários, escolha o tipo, quantidade de dormitórios, vagas, lazer, bairro, faixa de preço, etc. > ENTER. Na página seguinte você lê: 32 imóveis localizados. Tudo isso? Na verdade, o proprietário autoriza 4 ou mais imobiliárias trabalhar na venda, então o mesmo imóvel aparece pelo menos 4 vezes naquela pagina. O comprador tem a ideia que, naquela região, há muita oferta, portanto poderá negociar bastante o preço de compra ou locação.

O excesso de informação digital pode influenciar os preços – para mais ou para menos – fora de uma realidade onde o mercado está realmente disposto a pagar pela aquisição podendo levar a erros.

E o excesso de informação digital pode me deixar na zona de conforto. Certa vez, ofereci um terreno para incorporação a uma construtora. Conversando com a pessoa responsável, mostrei a pasta com as informações do imóvel, e houve entre nós o seguinte diálogo:

(ele) – pode deixar aí que depois eu vejo.
(eu) – certo, mas então vamos agendar a visita no local.
(ele) – não preciso ir no local, eu vejo depois pelo Google.
(eu)  – como assim, você irá decidir se a empresa irá investir nesse empreendimento baseando sua decisão pelo Google?

Ele me olha com a expressão no rosto como quem diz “sim é isso mesmo”…

Cuidado: a zona de conforto pode não mostrar o que você precisa ver!

Resumindo: a proposta desta matéria é levar a você, leitor, informação, conhecimento, experiência. Há muito mais questões a serem analisadas no mercado imobiliário antes da decisão de compra, venda locação, avaliação.

Siga a sua intuição baseada em dados, informações, conselhos de profissionais.

O tempo e a maré não esperam pelo homem

ditado inglês

Desenho Yurval Robichek

Essa imagem me faz pensar o ano 2020. Perdemos parentes e amigos contra o vírus, perdemos negócios, perdemos a paciência e o bom humor.
Ganhamos criatividade, resiliência, atitudes, o novo normal.
Estamos retomando a esperança, o convívio, e semelhante à imagem: a árvore irá crescer.
A humanidade possui essa capacidade – continuar em frente e mais fortalecida diante de novos desafios.
Chegará um dia, uma criança encontra na gaveta do móvel uma máscara de proteção contra o Covid19 e pergunta: “vovô o que é isso?” É o avô responde, “ah…vou te contar. Um dia todas as pessoas do mundo sofreram com um vírus…”

Não vamos perder o bom ânimo. Venha 2021! São meus votos de saúde, muitas alegrias e prosperidade.
“Mas, enquanto a terra durar, não deixará de haver sementeira e ceifa, frio e calor, verão e inverno, dia e noite”Gn 8.22).

Alguem oferece um terreno de esquina, estreito nos fundos, em rua movimentada.

Tags

arquitetos, avaliador, construtoras, corretor, decoradores, incorporadores

Voce compraria? Provavelmente essa oferta não seria aceita pela descrição.
Mas, com um projeto inteligente o imovel muda, a condição comercial muda.
Fazer uma avaliação imobiliaria é isso, olhar o todo e não somente a prespectiva ruim.
Fica a informação nesta imagem que encontrei no Instagram.

Predios Corporativos Locação JK x Faria Lima

Segundo pesquisas no mes de maio 2018, os edificios corporativos da região JK apresentaram  valor locaticio maior que os da região Faria Lima. Cada metro quadrado nos prédios corporativos da JK custa R$ 133 por mês, contra R$ 127 na Faria Lima, segundo dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. O valor médio do aluguel corporativo na cidade está em R$ 92,7, sendo que os valores mensais mais baixos são registrados na região de Santo Amaro, com R$ 58.

No levantamento dos ultimos 12 meses os valores pedidos de locação na Faria Lima caíram 15,6% nos últimos 12 meses em função da grande quantidade de prédios com andares vazios, à procura de inquilinos. Já na concorrente JK, os aluguéis permaneceram praticamente estáveis devido ao equilíbrio entre oferta e demanda. (Circe Bonatelli e Aline Bronzati – circe.bonatelli@estadao.com e aline.bronzati@estadao.com)

Estes numeros são importantes quando se quer fazer avaliações dos ativos imobiliários, qual a tendencia de preço alto e por que. As vezes, tomando-se por base um bairro próximo, comparando edifícios corporativos semelhantes, pode ocorrer engano na avaliação prejudicando a informação solicitada.

A Realidade do Mercado Imobiliário Paulista

Há novidades neste setor em 2018. No mes de Fevereiro foram 1448 apartamentos vendidos nos diversos bairros da Capital. Segundo dados do SECOVI (Sindicato da Habitação) este numero representa um aumento de 14% em ralação ao mes de Janeiro. Nos ultimos 12 meses foram mais de 25.000 unidades comercializadas, um aumento de 60,5% em comparação com o mesmo periodo de 2017.

Motivos deste aumento: retomada das condições financeiras do país, o avanço do transporte público e a construção de novas estações do Metro.

Em Fevereiro deste ano as construtoras lançaram mais 314 unidades habitacionais – pesquisa da EMBRAESP – quase o dobro em 2017.

No município de São Paulo encontram-se 19.000 opções de imóveis, prontos ou na planta, para comercialização. São numeros grandes, e a pergunta que se faz: nos imoveis usados – residencial / comercial – houve valorização? Como estão os preços dos imóveis?

Os indices de crescimento apontam uma retomada nos negócios. O mesmo acontece na busca pela locação. Os proprietários observando estes movimentos de negócios naturalmente desejam repor o tempo perdido da recessão com aumento dos preços.

Há espaço neste momento para isso?

Respostas variáveis. Depende do estado do imóvel, localização , tipo de uso e ocupação, demanda geográfica, necessidade de financiamento, etc. Para cada caso há uma resposta.

A ocorrencia dos movimentos positivos neste mercado, refletirá nos municípios vizinhos. Investimento em imóveis ainda é um porto seguro.

 

Transporte – Monotrilhos em São Paulo

Linhas 15-Prata e 17-Ouro

Técnica de execução poupa desvios e interdição total das vias durante as obras dos monotrilhos em São Paulo

Possibilidade de impor maior precisão às vigas e de controlar previamente a qualidade da execução também foram determinantes para a escolha do concreto pré-moldado

 

 

Principal obra pública em execução em São Paulo, mas com o seu cronograma bastante atrasado, o sistema de monotrilhos que cortará, com duas linhas férreas elevadas, trechos da zona leste e da zona sul da cidade está provando, de qualquer modo, que o uso do concreto pré-moldado é realmente o ideal para projetos desse tipo em grandes e congestionados centros urbanos.

Tanto na Linha 15-Prata – que em um primeiro momento ligará os bairros de Ipiranga e Sapopemba, em uma extensão de 13 km (já tem um pequeno trecho em operação) – como na Linha 17-Ouro, cujos 8 km iniciais ligarão o bairro do Morumbi ao Aeroporto de Congonhas, as obras estão se desenvolvendo com pouquíssimas interferências no tráfego de veículos e pedestres. Ambas as vias, que serão fisicamente integradas a linhas do metrô, passam por sobre movimentadas avenidas da cidade.

“Se optássemos pela montagem da estrutura in loco, teríamos necessariamente de desviar o tráfego, o que traria sérios transtornos para as regiões”, diz a engenheira civil Débora Regueiro Gramani, coordenadora de projetos executivos da Linha 15-Prata da Companhia do Metrô, que está à frente do projeto.

De acordo com ela, fatores técnicos também foram determinantes na escolha do concreto pré-moldado enquanto método construtivo, como a possibilidade de impor maior precisão às vigas e de controlar previamente a qualidade da execução, além de permitir maior produtividade e rapidez na montagem das estruturas.

“As vantagens do concreto pré-moldado sobre o concreto moldado in loco nesse tipo de obra são, portanto, principalmente executivas”, explica a engenheira. “Quanto à durabilidade, resistência e manutenção, as condições são muito parecidas.”

O sistema de monotrilhos paulistano será atendido por trens que trafegarão com pneus de borracha e movidos a eletricidade. Eles poderão operar sem condutor e viajar a uma velocidade de até 80 km/h, com intervalo entre trens de 90 segundos. A capacidade de transporte será de cerca de 1 mil passageiros por trem.

A Linha 17-Ouro faz parte do Plano de Expansão da Rede Metroferroviária da cidade e contribuirá para a melhoria dos sistemas de transporte de São Paulo. Serão 18 km de extensão, ligando o bairro do Morumbi ao Jabaquara e ao Aeroporto de Congonhas. Estão previstas dezoito estações ao longo do trajeto, sendo quatro delas interligadas com outras linhas do Metrô e da CPTM. Ao todo, serão quase 18 km de extensão fazendo integração com outras três linhas do Metrô e uma da CPTM. A Linha 17-Ouro liga, ainda, o Aeroporto de Congonhas à rede metroferroviária.

Mapa da linha 15-Prata

Trecho em obras da linha 15-Prata, na avenida Sapopemba, em junho de 2016 |Trecho em obras da linha 15-Prata, avenida Anhaia Melo.

 

Mapa da linha 17-Ouro

 

   

   

Matéria infraestrutura urbana Revista Pini – Por Alberto Mawakdiye

Edição 65 – Novembro/2016

 

Minha conclusão:

Estas informações são importantes por 2 motivos: os monotrilhos não estão parados, portanto fique atento às regiões atendidas elas terão uma valorização imobiliária.

Casa Nova X Casa Reformada

 

Casa nova X Casa Reformada: vantagens e desvantagens.

 

Li sobre este assunto numa revista de decoração, htpps:projetos.habitissimo.com.br.

Todo o credito da matéria deve-se a eles. Achei interessante compartilhar.

Encontrar uma casa para comprar costuma ser uma tarefa difícil, não é mesmo? São muitas possibilidades e o dilema se agrava ainda mais na questão de comprar um imóvel usado e reformar ao seu gosto, o que pode envolver obras e atraso, ou comprar uma casa novinha em folha, pronta para morar, mas sem você ter participado de questões fundamentais como a escolha dos acabamentos. Hoje trouxemos para você vantagens e desvantagens ao comprar um novo imóvel versus um de segunda mão. Confira as dicas e veja qual é a melhor opção para o seu caso.

Localização do Imóvel

Independente do imóvel ser novo ou usado, um dos fatores primordiais que você deve levar em conta na hora da sua escolha é a localização, pois é ele que determinará a sua valorização.

• Geralmente, por serem mais velhos, a maioria dos imóveis usados possui boa localização, ocupando bairros disputados e próximos dos melhores tipos de serviços.
• Os imóveis novos muitas vezes são construídos naquelas áreas mais afastadas, o que pode ser uma desvantagem se você não pretende se locomover por distâncias maiores.
• Fique atento: áreas recentemente ocupadas tendem a crescer, mas isso pode demorar muito dependendo das suas expectativas. O ideal é que se faça a avaliação adequada de cada tipo de imóvel para não haver arrependimentos.

Personalização e adequação

• Um imóvel novo tem a vantagem da possibilidade de personalização e adequação dos seus espaços ao gosto do proprietário, que muitas vezes pode fazer esses ajustes ainda na planta.
• Um imóvel usado na maioria das vezes precisa de alguma reforma, troca de piso ou revestimento, o que gera custos.
• Algumas intervenções não são possíveis de fazer no imóvel usado, dependendo do tipo de estrutura e/ou material existente.
• Ponto maior para o imóvel na planta quando o assunto é personalização.

Valor

A diferença de valor dos dois tipos de imóveis podem variar conforme a região e localização, mas podemos considerar:

• Imóveis usados em geral possuem um preço mais acessível por área construída, chegando a ser até 30% mais barato que um novo no mesmo padrão.
• Um imóvel mais novo costuma ter melhor valor de revenda, pois um apartamento mais atual, geralmente, desperta o interesse de mais pessoas.
• Quando falamos em imóveis na planta, há ainda uma flexibilidade na forma de pagamento que não se consegue no imóvel usado.

Área disponível

• Com o passar dos anos e com o crescimento das cidades, os espaços para a construção foram diminuindo, aumentando assim os valores dos terrenos.
• Boa parte dos imóveis novos são projetados para aproveitar ao máximo as áreas, resultando em prédios altos, com muitos apartamentos e espaços mais compactos para cada um deles.
• Quando o assunto é unicamente área do apartamento, o imóvel usado sai ganhando, com peças mais amplas. Por exemplo: um apartamento de três dormitórios em um edifício com mais de 15 anos tem aproximadamente 120m², os novos medem, em média, 80 m².
• Em contra partida, as áreas de lazer dos imóveis na planta/novos são quase sempre maiores. Cabe a você identificar a sua prioridade e a área que lhe interessa.

Manutenção

• Prédios e casas com mais de 30 anos podem necessitar de maiores reformas, gerando custos e possíveis incômodos para o morador.
• Um imóvel novo, por outro lado, pode ser mais confortável pela falta de problemas de instalação e de estrutura, mas não está livre da necessidade de manutenção, se não for bem projetado.
• Se o piso tem mais de 35 anos é muito possível que falte isolamento térmico e que as instalações hidráulicas e elétricas estejam obsoletas.
• Um imóvel novo apresenta estrutura elétrica mais adequada, com mais tomadas e uma capacidade de carga elétrica maior do que os antigos, que não foram projetados para suportar a quantidade de equipamentos eletrônicos que costumam ser usados hoje.

 

E agora, pronto para a decisão?

As informações presentadas Casa Nova X Casa Usada são um resumo daquilo que encontramos. Os pontos importantes foram abordados, mas ainda está faltando um ultimo elemento importante: o corretor e avaliador de imóveis.

A contratação deste profissional ajuda, e muito, na decisão. Sua experiência sobre o comportamento do mercado mais o conhecimento técnico, será o terceiro item na sua coluna de avaliação, que fica assim:

 

Casa Nova: ———————–   Casa Usada: ———————–   Avaliação do Corretor:

 

Dentro da cada coluna anote suas pontuações. Aquela com a maior resultado estará mais próximo do seu ideal. Meu conselho, tenha sempre um corretor e avaliador ao seu lado.

 

(link habitissimo projetos: https://goo.gl/QtYaRI )

 

Impressionar seu cliente

 

O corretor de imóveis Marcio Rodrigo, no seu blog, sugere 5 táticas para o corretor impressionar seu cliente (link: https://goo.gl/Jah9iV).

Não há novidade nas táticas, mas às vezes parece que alguns profissionais se esquecem destes conselhos.

Todo profissional quer fidelizar seu cliente, e o melhor caminho são as praticas sugeridas pelo Marcio.

No trabalho de avaliação de imóveis não é diferente, o cliente quer ser bem atendido no relacionamento e no resultado do profissional.

Seguem as dicas:

1. Seja pontual.

Numa cidade como São Paulo muitas vezes o transito é uma surpresa. Porem, o cliente disponibilizou um horário para atende-lo, se esforce para cumprir, leve em consideração as variáveis que podem atrasar seu encontro;

2. Conheça o que você vende.

Conhecer o imóvel, vistoriar, conhecer os imóveis vizinhos, são informações que irão dar base para avaliação.

3. Estude a região do imóvel.

Estudar a região do imóvel é o resultado da questão anterior.  Não conhece bem o bairro, a região? Estude, faça uma visita, se informe! Eu já tive a oportunidade de oferecer terrenos para incorporação a grandes empresas e quando pergunto a pessoa responsável pela decisão, se conhece o local ou o bairro, e ele responde que não, porém ele fará a pesquisa pelo Google, e por ali, toma a decisão se interessa ou não esse é um grande erro. Se você não for ao local conhecer a dinâmica do bairro, seu entorno, como são as pessoas, você não conhece nada.

4. Mantenha contato frequente.

Seja com o cliente ou com o mercado (outros profissionais do seu setor, construtoras, incorporadoras) as pessoas precisam conhecer o que você faz, e no tempo certo as pessoas te procuram. Quem não é visto não é lembrado.

5. Lembre-se do Pós-Venda.

Seja para o corretor ou avaliador de imoveis, o serviço prestado ainda não significa terminado. Pergunte sobre a satisfação do cliente, ouça os comentários e criticas – elas serão construtivas.

Estas são as dicas. Bom proveito e bom trabalho.

Município de São Paulo- Considerações sobre a Nova Lei de Zoneamento (LPUOS Lei 16.402/16)

O Nucleo de Real State da Escola Politecnica da Universidade de São Paulo, em sua reunião de maio de 2016, divulgou considerações e comentários a respeito da nova lei de zoneamento, uso e ocupação do solo.

Algumas questões são favoráveis sob a vista da cidadania, mobilidade e integração da população. Em outros, poderá haver dificuldades aos incorporadores e construtoras, na aplicação da lei, em fechar a conta do empreendimento e haver imóveis desocupados.

Explicando: segundo o estudo e opinião dos técnicos haverá uma carência de unidades habitacionais com áreas superiores a 80m², com mais de uma vaga, as quais ocuparão predominantemente as chamadas áreas de remanso. São casos onde há limitação no potencial construtivo, ou com a elevação do custo para se alcançar os índices equivalentes nas outras áreas. E na questão das fachadas ativas (lojas), como se comportarão os preços dessas lojas e das unidades residenciais (edifícios mistos), pois ainda não se pode prever a absorção pelo mercado de tais produtos, até por que, a realização desses novos empreendimentos haverá aumento nos custos. Com essas incertezas os imóveis passarão por uma calibragem nos preços de comercialização seja no segmento residencial e o não residencial.

Sobre estas considerações e este cenário, como avaliar os imóveis? Como calcular o valor e preço para o mercado consumidor?

Mais uma vez os corretores e avaliadores de imóveis com ampla experiencia e especializados neste mercado são importantes no estudo técnico para a tomada de decisão dos empresários do setor.